Những Điểm Lưu Ý Khi ký Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chắc hẳn không còn xa lạ gì với chúng ta, nó được thiết lập ngày càng nhiều trong cuộc sống. Hợp đồng đặt cọc này được xác lập với mục đích để đảm bảo giao kết một Hợp đồng dân sự khác và/hoặc để thực hiện một Hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.

Chính vì loại Hợp đồng này được sử dụng phổ biến nên đôi khi chúng ta không quan tâm đến việc nó sẽ để lại những rủi ro gì cho các chủ thể, nhất là đối với người mua nhà đất. Vấn đề thường xảy ra trong thực tế trước khi ký Hợp đồng này đó là rủi ro mất tiền đặt cọc. Do đó, trước khi ký Hợp đồng đặt cọc mua bán này chúng ta cần lưu ý những điểm sau:

Xác định tính hợp pháp và chủ sở hữu của bất động sản

Thứ nhất, trước khi ký kết Hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như:

Bên cạnh đó người mua cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Thứ hai, người mua nhà đất cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản và là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.

Xác định chủ thể xác lập, đối tượng đặt cọc của Hợp đồng đặt cọc

Thứ nhất, chủ thể xác lập

Chủ thể ký kết Hợp đồng phải là chủ thể có tên trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương.

Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.

Thứ hai, đối tượng đặt cọc

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì đối tượng của đặt cọc là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. 

Xác định mục đích đặt cọc và nội dung đặt cọc của Hợp đồng đặt cọc

Về mục đích đặt cọc

Dựa vào sự thỏa thuận của các bên mà mục đích đặt cọc có thể dùng để bảo đảm việc giao kết Hợp đồng hoặc bảo đảm việc thực hiện Hợp đồng hoặc cả hai. Việc xác định mục đích này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc, vì khi một bên giao cho bên kia một tài sản không đồng nghĩa với việc tồn tại một thỏa thuận đặt cọc.

Trong trường hợp một bên trong Hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (tham khảo quy định tại Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Để được coi là đặt cọc thì việc giao tài sản phải “để đảm bảo giao kết và/hoặc thực hiện Hợp đồng dân sự”. Cụ thể như các trường hợp sau:

Trường hợp 1:
  • Thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết Hợp đồng.
  • Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết Hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi Hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.
Trường hợp 2:

Thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi Hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện Hợp đồng.

Trường hợp 3:

Các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện Hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết Hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện Hợp đồng.

Về nội dung đặt cọc

Bên cạnh việc xác định chủ thể, đối tượng, mục đích đặt cọc của Hợp đồng đặt cọc thì chúng ta cần xác định nội dung của Hợp đồng đặt cọc nữa. Về cơ bản nội dung của Hợp đồng đặt cọc phải tuân theo các quy định chung về Hợp đồng dân sự để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ.

Ngoài ra, trong trường hợp ủy quyền thì người được ủy quyền đó phải có quyền ký kết Hợp đồng dựa trên giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực.

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.