Th9
Blog
Rủi Ro Của Hợp Đồng Ủy Quyền Định Đoạt Nhà Đất
Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất đang là một khía cạnh được rất nhiều người quan tâm trong lĩnh vực nhà đất, theo đó, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện quyền định đoạt nhà đất cho bên ủy quyền và được nhận thù lao nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận. Tuy là được sử dụng nhiều nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà khi sử dụng Hợp đồng này, các giao dịch nhà đất luôn ẩn chứa nhiều rủi ro và thường xuyên xảy ra các tranh chấp.
Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất xuất hiện khi nào?
Có nhiều lý do để xác lập Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất, nhưng thông thường và ngày càng trở nên phổ biến hiện nay là nhằm mục đích che giấu một giao dịch chuyển nhượng nhà đất mà nguyên nhân chính là do:
Có thể nói hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất chính là một giao dịch đường vòng nhằm đáp ứng được nhu cầu mua bán của các bên. Cụ thể các bên trong giao dịch sẽ lập ra 02 Hợp đồng:
Thứ nhất,
Hợp đồng mua bán nhà đất: ghi nhận ý chí đích thực của các bên trong hợp đồng, đặc điểm của nhà đất; giá bán; nghĩa vụ thanh toán;….Tuy nhiên, Hợp đồng này không được đem đi công chứng và việc chuyển nhượng cũng sẽ không được đăng ký.
Thứ hai,
Hợp đồng ủy quyền: bên ủy quyền giữ vai trò là bên bán ủy quyền cho bên được ủy quyền giữ vai trò là bên mua toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất. Để bảo đảm cho giao dịch, Hợp đồng này sẽ được công chứng.
Rủi ro của Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất
Sau khi hoàn tất Hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên dường như đã yên tâm rằng việc chuyển quyền sở hữu sang cho bên mua đã được cơ quan công chứng hoặc chứng thực xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Tuy nhiên, nếu suy xét kỹ từ góc độ pháp lý, Hợp đồng nói trên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khác nhau.
Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất bị tuyên vô hiệu
Dù rằng Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực, nhưng vì một lý do nào đó, các bên thay đổi ý định của mình có thể là bên bán muốn lấy lại nhà đất để bán với giá cao hơn hay bên mua muốn lấy lại số tiền đã thanh toán do tìm được tài sản khác với giá thấp hơn,… thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng này vô hiệu. Cụ thể, căn cứ tại Điều 125 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vô hiệu.
Thực tế cũng cho thấy Tòa án đã tuyên vô hiệu Hợp đồng ủy quyền trên cơ sở này. Hậu quả pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là trước pháp luật hợp đồng chưa và sẽ không được pháp luật thừa nhận sự tồn tại dưới bất kỳ hình thức nào. Các bên sẽ phải trở về vị trí trước khi giao kết hợp đồng, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt
Hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 Bộ Luật Dân Sự, Hợp đồng này sẽ bị chấm dứt đương nhiên trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Hậu quả pháp lý của nó sẽ xảy ra 02 trường hợp:
-
Trường hợp 1: Bên ủy quyền (tức bên bán) chết, Hợp đồng sẽ chấm dứt, nhà đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế của những người thuộc hàng thừa kế của bên ủy quyền.
-
Trường hợp 2: Bên nhận ủy quyền (tức bên mua) chết, Hợp đồng cũng sẽ chấm dứt, tuy nhiên tài nhà đất trong hợp đồng này lại vẫn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền.
Trong mọi trường hợp, người thừa kế của bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong Hợp đồng này. Ngoài ra, nếu Tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đương nhiên Hợp đồng cũng bị chấm dứt, quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, đối với bên nhận ủy quyền bị tuyên mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì bất động sản vẫn được giao trả cho bên ủy quyền.
Nhà đất trở thành tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ
Bên nhận ủy quyền thường cho rằng đã có Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất và hợp đồng mua bán nhà đất thì đã trở thành chủ sở hữu. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, nhà đất vẫn thuộc sở hữu của bên ủy quyền, bên nhận ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu.
Do đó, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ như nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo Hợp đồng ủy quyền. Vì vậy, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ thanh toán thì các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.
Bên nhận ủy quyền không thể thế chấp nhà đất
Ngoài những rủi ro được nêu ở trên, Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất còn chứa đựng rất nhiều những rủi ro khác như bên nhận ủy quyền không thể đem thế chấp tài sản do nhiều lý do khác nhau.
Trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên nhận ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán – ủy quyền này.
Chính vì vậy, kể cả khi xét về góc độ pháp lý hay bất kỳ góc độ nào đi nữa, các bên cần cân nhắc kỹ những lợi ích cũng như rủi ro của các giao dịch trước khi giao kết nó.
Liên hệ và đóng góp ý kiến
Bất kỳ ý kiến đóng góp, hiệu chỉnh nào của độc giả đối với các nội dung trong bản tin này hoặc cần Hợp đồng mẫu hỗ trợ thêm, vui lòng gửi về:
CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức, Hồ Chí Minh, Việt Nam
Điện thoại: (84) 28-6276 9900
Hot line: (84) 916-545-618
Email: hotro@hopdongmau.net
Phụ trách:
Luật sư Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên
Điện thoại: (84) 919 639 093
Email:
Hoặc
Trợ lý Luật sư Ngô Thị Phương Uyên | Cộng sự
Điện thoại: (84) 935 874 284
Email: uyen.ngo@cnccounsel.com