Hợp đồng cho thuê kho bãi: Vai trò và ý nghĩa trong hoạt động thương mại

Hợp đồng cho thuê kho bãi đóng vai trò thiết yếu trong việc hỗ trợ các hoạt động sản xuất, lưu trữ và logistics, đặc biệt trong bối cảnh thương mại và công nghiệp phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. Là một loại hợp đồng thuê tài sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng này không chỉ thể hiện sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về quyền sử dụng kho bãi mà còn đặt nền tảng pháp lý để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

Bài viết này sẽ phân tích bản chất, đối tượng, và các lưu ý quan trọng khi thực hiện hợp đồng cho thuê kho bãi, nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện về ý nghĩa pháp lý và thực tiễn của loại hợp đồng này.

 

Hợp đồng cho thuê kho bãi là gì? 

Hợp đồng cho thuê kho bãi là một loại hợp đồng thuê tài sản, đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch dân sự và thương mại, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất, logistics và lưu trữ hàng hóa. Để hiểu rõ bản chất của loại hợp đồng này, cần xem xét các quy định pháp luật liên quan và bối cảnh lý thuyết của hợp đồng thuê tài sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam. 

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê chuyển giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, và bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận. Quy định này thiết lập nền tảng pháp lý cho các giao dịch thuê tài sản, bao gồm cả bất động sản như nhà xưởng và kho bãi, nhấn mạnh tính chất hợp đồng dựa trên sự đồng thuận và đối ứng nghĩa vụ giữa các bên. 

Về khái niệm tài sản, Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản, đồng thời có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Trong bối cảnh hợp đồng cho thuê nhà xưởng, kho bãi, tài sản được đề cập chủ yếu là bất động sản, cụ thể là các công trình xây dựng phục vụ mục đích sản xuất, lưu trữ hoặc các hoạt động thương mại khác. 

Dựa trên các quy định trên, hợp đồng cho thuê kho bãi có thể được hiểu là một văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên cho thuê – thường là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp – và bên thuê. Theo đó, bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng kho bãi cho bên thuê trong một thời hạn cụ thể, và bên thuê cam kết thanh toán tiền thuê theo các điều khoản đã thỏa thuận. Hợp đồng cho thuê kho bãi không chỉ giới hạn ở việc chuyển giao quyền sử dụng vật chất mà còn bao hàm các quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc bảo trì, sửa chữa, hoặc sử dụng tài sản theo đúng mục đích đã cam kết. 

 

Đối tượng của hợp đồng cho thuê kho bãi: 

Hợp đồng cho thuê kho bãi, thuộc nhóm hợp đồng thuê tài sản, có đối tượng đặc thù được quy định và điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật dân sự. Bản chất của hợp đồng này nằm ở việc chuyển giao quyền sử dụng tài sản, thay vì quyền sở hữu. Do đó, khi thời hạn thuê kết thúc, bên thuê có nghĩa vụ hoàn trả chính tài sản đã thuê cho bên cho thuê. 

Vì vậy, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản, theo lý luận pháp lý, phải là vật đặc định và không tiêu hao. Theo khoản 2 Điều 113 Bộ luật Dân sự 2015, vật đặc định là vật được xác định bằng các đặc điểm riêng biệt, không thể thay thế bằng vật khác, và phải được bảo tồn nguyên vẹn trong suốt thời hạn hợp đồng; khoản 2 Điều 112 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về vật không tiêu hao như sau: vật không tiêu hao được hiểu là tài sản không bị mất đi hoặc biến đổi bản chất trong quá trình sử dụng thông thường, ví dụ như bất động sản hoặc các vật bền vững khác. 

Trong trường hợp hợp đồng cho thuê kho bãi, đối tượng cụ thể là kho bãi – một loại bất động sản được sử dụng cho mục đích lưu trữ, bảo quản hàng hóa hoặc các hoạt động thương mại, logistics. Kho bãi, với tính chất là bất động sản, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí của vật đặc định và không tiêu hao, bởi: 

• Tính đặc định: Kho bãi được xác định rõ ràng bằng các đặc điểm như vị trí địa lý, diện tích, kết cấu công trình, và các tiện ích đi kèm (ví dụ: hệ thống điện, nước, an ninh). 

• Tính không tiêu hao: Trong điều kiện sử dụng thông thường, kho bãi không bị tiêu hủy hay mất đi bản chất, mà chỉ có thể hao mòn tự nhiên do thời gian hoặc sử dụng. Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản và sử dụng kho bãi đúng mục đích, đồng thời hoàn trả tài sản này khi hợp đồng chấm dứt. 

 

Điều kiện cho thuê kho bãi

Theo khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh 

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: 

– Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; 

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

Chủ sở hữu bãi kho phải đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản: 

– Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã theo Luật Hợp tác xã, và đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Trường hợp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải thực hiện tương tự. 

– Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo: 

• Không đang bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền; 

• Đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phù hợp với vốn chủ sở hữu; 

• Có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha, và tối thiểu 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên. Nếu thực hiện nhiều dự án cùng lúc, doanh nghiệp phải có đủ vốn để đáp ứng tỷ lệ này cho từng dự án. 

– Cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật. 

– Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc thuộc trường hợp quy mô nhỏ, không bắt buộc tuân thủ đầy đủ Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, vẫn phải kê khai thuế. Nếu là cá nhân bán hoặc cho thuê mua thì còn phải công chứng, chứng thực theo quy định. 

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản. 

Ngoài ra do kho bãi thuộc nhóm cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ nên doanh nghiệp phải đảm bảo các điều kiện phòng cháy, chữa cháy.

 

Những lưu ý khi thực hiện hợp đồng cho thuê kho bãi 

Hợp đồng cho thuê kho bãi là một giao dịch dân sự quan trọng, đòi hỏi sự cẩn trọng trong quá trình thực hiện để đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên. Dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và thực tiễn giao dịch, dưới đây là một vài vấn đề quan trọng khi thực hiện Hợp đồng cho thuê kho bãi mà các bên tham gia cần lưu ý:

Thứ nhất, nghiên cứu kỹ điều khoản Hợp đồng cho thuê kho bãi trước khi ký. Trước khi ký kết Hợp đồng cho thuê kho bãi, bên thuê cần xem xét kỹ lưỡng các điều khoản hợp đồng, đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn thuê, và điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Có thể cân nhắc về việc tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia có kinh nghiệm giúp phát hiện các rủi ro tiềm ẩn, như điều khoản bất lợi hoặc thiếu minh bạch. Việc hiểu rõ hợp đồng là yếu tố then chốt để tránh tranh chấp trong giao dịch thuê bất động sản công nghiệp. 

Thứ hai, trong Hợp đồng cho thuê kho bãi nên được thỏa thuận rõ ràng về giá thuê và cơ chế điều chỉnh giá. Giá thuê và tỷ lệ tăng giá hàng năm (nếu có) cần được thỏa thuận cụ thể và ghi rõ trong hợp đồng cho thuê kho bãi, đặc biệt với hợp đồng dài hạn.  

Thứ ba, quy định về xử lý tiền cọc. Nếu Hợp đồng cho thuê kho bãi có điều khoản đặt cọc, các bên tham gia cần làm rõ cách xử lý tiền cọc khi hợp đồng chấm dứt trước hạn hoặc hết hạn. Hợp đồng nên quy định cụ thể về việc hoàn trả, tịch thu cọc, hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính, nhằm tránh tranh chấp về quyền lợi tài sản. 

Thứ tư, Hợp đồng cho thuê kho bãi cần quy định rõ ràng về trách nhiệm quản lý và bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp bên cho thuê cung cấp dịch vụ quản lý kho bãi, hợp đồng cần liệt kê chi tiết danh mục hàng hóa, điều kiện bảo quản, và cơ chế bồi thường khi xảy ra hư hỏng, mất mát. Điều này đặc biệt quan trọng trong ngành logistics, nơi giá trị hàng hóa lưu trữ thường lớn, đòi hỏi sự minh bạch trong trách nhiệm. 

Thứ năm, lưu trữ và chứng thực hợp đồng. Hợp đồng cho thuê kho bãi cần được lưu trữ cẩn thận để phục vụ việc đối chiếu hoặc giải quyết tranh chấp. Trong một số trường hợp, đặc biệt với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn hoặc theo quy định của pháp luật, việc công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng cho thuê kho bãi tại cơ quan có thẩm quyền giúp tăng tính pháp lý và đảm bảo hiệu lực thi hành. 

Thứ sáu, thỏa thuận về sửa chữa, cải tạo kho bãi. Nếu bên thuê có ý định sửa chữa, nâng cấp kho bãi để đáp ứng nhu cầu lưu trữ (ví dụ: mở rộng diện tích, lắp đặt thiết bị), cần thỏa thuận trước với bên cho thuê và ghi rõ trong Hợp đồng cho thuê kho bãi. Điều khoản này nên quy định về quyền sở hữu cải tạo, chi phí thực hiện, và trách nhiệm khôi phục hiện trạng khi hợp đồng chấm dứt. 

 

Kết luận 

Việc thực hiện hợp đồng cho thuê kho bãi đòi hỏi sự cẩn trọng trong việc soạn thảo, thỏa thuận, và tuân thủ các điều khoản hợp đồng. Các lưu ý trên không chỉ giúp đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn giảm thiểu rủi ro tranh chấp, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thuê kho bãi ngày càng tăng tại Việt Nam. Bên thuê và bên cho thuê cần hợp tác chặt chẽ, minh bạch để đạt được hiệu quả tối ưu trong giao dịch. 

 

 

>> Xem thêm: Hướng dẫn thanh toán bằng VNPay 

 

Thông tin liên hệ 

Hopdongmau.net nhận cung cấp các mẫu hợp đồng, biểu mẫu theo từng doanh nghiệp, cá nhân trên toàn quốc theo yêu cầu. 

Nếu bạn cần bất kỳ hỗ trợ nào về mẫu hợp đồng, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau: 

Email: hotro@hopdongmau.net 

Điện thoại: (84) 28-6276 9900 

Hotline: 0918 88 79 28 (Hoàng Yến – Trợ lý)