Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư đóng vai trò như một nền tảng quan trọng để xác định rõ ràng các cam kết giữa bên mua và bên bán. Đây không chỉ là bước khởi đầu của quy trình giao dịch bất động sản mà còn là cơ chế pháp lý giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên, đồng thời giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn trong trường hợp giao dịch không thành công.

Định nghĩa hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư là một tài liệu pháp lý ghi nhận thỏa thuận giữa người mua (bên thực hiện đặt cọc) và người bán (bên nhận khoản đặt cọc) về việc mua bán một căn hộ cụ thể. Trong nội dung hợp đồng, các điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo sự tuân thủ cam kết trong suốt quá trình giao dịch.

Nhìn tổng quát, hợp đồng này không chỉ là lời cam kết đơn thuần mà còn là phương tiện ràng buộc pháp lý giúp hai bên thể hiện thiện chí và sự nghiêm túc trong việc thực hiện giao dịch bất động sản.

Tại sao khi mua bán căn hộ chung cư phải lập Hợp đồng đặt cọc?

Việc lập Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư khi mua bán căn hộ chung cư không chỉ có tính pháp lý mà còn mang ý nghĩa thực tiễn quan trọng, xuất phát từ các lý do sau:

Thứ nhất, đảm bảo tính ràng buộc pháp lý. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản đặt cọc được sử dụng như một cam kết ban đầu, nhằm đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Điều này giúp bên mua và bên bán xây dựng sự tin cậy lẫn nhau và củng cố cam kết thực hiện giao dịch.

Thứ hai, giảm thiểu rủi ro và tạo cơ sở pháp lý. Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư là “bằng chứng pháp lý” giúp xử lý các vấn đề phát sinh trong trường hợp một trong hai bên không tuân thủ thỏa thuận. Khoản 2 Điều 328 đã quy định rõ hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm, như xử lý tài sản đặt cọc hoặc phạt vi phạm hợp đồng. Cụ thể:

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên đặt cọc;
Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc số hàng đã đặt cọc và số tiền tương đương với giá trị hàng hóa đã đặt cọc (trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác).

Thứ ba, thúc đẩy quá trình giao dịch. Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư giúp cả hai bên thể hiện thiện chí và sự nghiêm túc trong việc thực hiện giao dịch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để tiến tới hợp đồng mua bán chính thức.

Thứ tư, bảo vệ quyền lợi các bên. Bằng cách lập hợp đồng đặt cọc, quyền lợi của người mua và người bán được bảo vệ trong trường hợp giao dịch không thành công. Các quy định pháp luật về phạt cọc đảm bảo công bằng cho cả hai bên và hạn chế tranh chấp.

Kinh nghiệm làm Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư theo từng loại hình

Hiện nay, nhà chung cư được chia thành nhiều loại hình căn hộ theo phân khúc khác nhau như: Nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, chung cư giá rẻ, chung cư cao cấp… Mặc dù vậy, căn hộ chung cư sẽ được chia ra thành 3 loại hình chính là chung cư đã bàn giao, chung cư đang đã xong móng nhưng đang trong quá trình xây dựng và quá trình chưa xong móng. Dưới đây là một số lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua chung cư theo từng loại hình chung cư:

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư đã bàn giao

Với các căn hộ đã bàn giao, việc tìm hiểu kỹ trước khi lập hợp đồng đặt cọc là vô cùng quan trọng. Các lưu ý bao gồm:

Pháp lý và sở hữu: Kiểm tra xem căn hộ đã được cấp sổ hồng chưa; xác minh giấy tờ pháp lý đầy đủ và hợp lệ theo quy định, đồng thời làm rõ các phần sở hữu chung và riêng (ban công, hành lang…).

Chi phí bảo trì và sinh hoạt: Xác định rõ các khoản phí hàng tháng hoặc hằng năm như phí bảo trì, phí dịch vụ (bảo vệ, thang máy), cùng lịch trình thanh toán.

Hạ tầng và tiện ích: Đánh giá hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm, chất lượng điện nước, và mức độ an ninh của tòa nhà.

Chỗ để xe: Kiểm tra xem người mua có suất đậu xe hay không và chi phí nếu có.

Hợp đồng cần ghi rõ thông tin chi tiết: bên mua, bên bán, diện tích, giá trị căn hộ, số tiền đặt cọc, các chi phí thuế (thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí công chứng, thuế TNCN…), lộ trình đóng tiền và chữ ký xác nhận.

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư đã xong móng nhưng vẫn đang trong quá trình xây dựng

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư đã hoàn thiện phần móng nhưng vẫn đang trong quá trình xây dựng cần được thực hiện một cách cẩn thận để hạn chế rủi ro. Trước khi đặt cọc, nên kiểm tra kỹ hướng nhà, khả năng cách âm và quyền sở hữu ban công, hành lang. Ngoài ra, cần xem xét căn hộ mẫu để đánh giá thiết kế và tiện ích.

Thời điểm bàn giao căn hộ phải được xác định rõ, kèm theo điều khoản chi tiết về mức bồi thường nếu chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc nếu người mua thanh toán chậm. Hợp đồng cũng cần quy định phương thức xử lý khi thiết kế hoặc thi công thực tế không đúng như cam kết, đồng thời đính kèm phụ lục liệt kê cụ thể thiết kế và thi công để bảo đảm quyền lợi người mua.

Trong Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư cần ghi rõ thông tin về bên mua, bên bán, chủ đầu tư, diện tích căn hộ, giá trị đặt cọc, lịch trình thanh toán, và các khoản phí thuế cần đóng. Phiếu thu phải có dấu xác nhận cùng chữ ký của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch. Điều này giúp tránh các tranh chấp phát sinh và bảo vệ quyền lợi các bên.

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư chưa xong móng

Việc lập Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư khi dự án chưa xong móng đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rủi ro. Theo quy định pháp luật, các dự án bất động sản chỉ được phép mở bán sau khi hoàn thiện phần móng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành hoạt động đặt cọc giữ chỗ ngay từ giai đoạn đầu, trước khi chính thức công bố dự án.

Đây là chiến lược nhắm đến tâm lý muốn sở hữu căn hộ với giá tốt nhất hoặc vị trí đẹp của người mua, đồng thời hướng đến nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng. Việc đặt cọc giữ chỗ là hình thức tự nguyện giữa hai bên nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nhất định.

Để đảm bảo an toàn, khách hàng nên chọn các dự án đã được ngân hàng bảo lãnh, có pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng được đảm bảo. Việc thẩm định uy tín của chủ đầu tư cùng các cam kết cụ thể về thời gian bàn giao chủ quyền cũng là yếu tố quan trọng giúp bạn tránh tranh chấp hoặc thiệt hại về tài chính trong tương lai. Sự thận trọng này sẽ góp phần làm vững chắc quyết định đầu tư bất động sản của bạn.

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư có cần công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư không bắt buộc phải công chứng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là hình thức nhằm đảm bảo nghĩa vụ thông qua việc giao một khoản tiền hoặc tài sản trước khi thực hiện hợp đồng. Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 chỉ yêu cầu công chứng đối với các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê, thừa kế… trực tiếp liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

Dù không bắt buộc, việc công chứng Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư rất cần thiết, đặc biệt trong các giao dịch lớn như mua căn hộ chung cư. Công chứng tạo cơ sở pháp lý chắc chắn, giúp thỏa thuận giữa các bên được hợp thức hóa và hỗ trợ xử lý tranh chấp khi phát sinh. Tuy nhiên, một số trường hợp người mua ký giấy đặt cọc viết tay, không công chứng và không kiểm tra kỹ pháp lý căn hộ, dẫn đến mất cọc khi giao dịch không thành công.

Rủi ro thường gặp bao gồm:

Chủ nhà bán cho nhiều người cùng lúc.

Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán căn hộ.

Việc giao nhà không đúng thời hạn.

Tranh chấp không có căn cứ pháp lý rõ ràng để xử lý.

Để giảm thiểu rủi ro, người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý dự án trước khi đặt cọc, ký Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư có công chứng, ghi rõ điều kiện hoàn cọc và phạt cọc, đồng thời tham khảo luật sư hoặc chuyên viên pháp lý để đảm bảo giao dịch an toàn. Sự cẩn trọng này sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn trong các thương vụ bất động sản.

>> Xem thêm: Hướng dẫn thanh toán bằng VNPay

Thông tin liên hệ

Hopdongmau.net nhận cung cấp các mẫu hợp đồng, biểu mẫu theo từng doanh nghiệp, cá nhân trên toàn quốc theo yêu cầu.

Nếu bạn cần bất kỳ hỗ trợ nào về mẫu hợp đồng, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau:

Email: hotro@hopdongmau.net

Điện thoại: (84) 28-6276 9900

Hotline: 0918 88 79 28 (Hoàng Yến – Trợ lý)

Phụ trách

Lê Hoàng Yến | Trợ lý

Blog

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư