08 lưu ý khi giao kết hợp đồng thuê nhà nguyên căn  

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là một trong những loại hợp đồng phổ biến trong cuộc sống hằng ngày, đặc biệt tại các thành phố lớn nơi nhu cầu thuê nhà để ở, kinh doanh hoặc làm văn phòng ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ các điều khoản cần có trong hợp đồng, cũng như cách soạn thảo sao cho đảm bảo quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu những điểm cần lưu ý khi lập hợp đồng thuê nhà nguyên căn để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo thỏa thuận diễn ra suôn sẻ.

Thuê nhà nguyên căn là gì? 

Thuê nhà nguyên căn là hình thức thuê toàn bộ một căn nhà, bao gồm tất cả các khu vực chức năng như phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng tắm, sân vườn, gara (nếu có) và các tiện ích đi kèm, mà không cần chia sẻ không gian sống với bất kỳ cá nhân hay nhóm người nào khác ngoài người thuê. Người thuê được quyền sử dụng độc quyền toàn bộ diện tích và tiện ích của ngôi nhà trong suốt thời gian thuê, theo các điều khoản đã thỏa thuận với chủ sở hữu. 

Đối tượng thuê nhà nguyên căn 

Hình thức thuê này mang lại sự riêng tư tuyệt đối, tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê tự do sắp xếp, tổ chức không gian theo nhu cầu cá nhân hoặc mục đích sử dụng. Thuê nhà nguyên căn đặc biệt phù hợp với các đối tượng như: 

• Gia đình: Những gia đình đông thành viên hoặc có trẻ nhỏ thường ưu tiên thuê nhà nguyên căn để đảm bảo không gian sinh hoạt thoải mái, an toàn và riêng tư. 

• Nhóm bạn hoặc đồng nghiệp: Các nhóm người cùng sở thích hoặc làm việc chung có thể chọn thuê nhà nguyên căn để chia sẻ chi phí, đồng thời vẫn duy trì sự linh hoạt trong sinh hoạt. 

• Doanh nghiệp nhỏ hoặc khởi nghiệp: Nhà nguyên căn có thể được sử dụng làm văn phòng, cửa hàng, hoặc không gian kinh doanh với chi phí thấp hơn so với thuê mặt bằng thương mại. 

Các yếu tố ảnh hưởng đến đối tượng thuê: 

Đặc điểm và lợi ích của thuê nhà nguyên căn 

 

08 lưu ý khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở nguyên căn 

Thứ nhất, kiểm tra thông tin của bên cho thuê 

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà nguyên căn, cần xác minh tính pháp lý của bên cho thuê. Người thuê nên yêu cầu xem bản gốc sổ đỏ/sổ hồng để chứng minh quyền sở hữu và đối chiếu thông tin với người ký hợp đồng của bên cho thuê.  

Nếu căn nhà thuộc sở hữu chung (ví dụ: vợ chồng hoặc nhiều người), cần xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, thường được thể hiện qua chữ ký trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn hoặc văn bản đồng ý riêng. 

Nếu người cho thuê không phải chủ sở hữu, kiểm tra giấy ủy quyền hợp lệ (bản gốc hoặc công chứng).  

Ngoài ra, người thuê cần thực hiện các công việc như tra cứu thêm tại cơ quan nhà nước hoặc hỏi hàng xóm để đảm bảo căn nhà không bị thế chấp, tranh chấp.  

Thứ hai, xác minh chi tiết căn nhà trước khi ký hợp đồng 

Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng thuê nhà nguyên căn, việc thẩm định kỹ lưỡng thông tin về căn nhà là bước thiết yếu để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi. 

Đầu tiên, cần xác thực địa chỉ căn nhà ghi trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn, đảm bảo khớp hoàn toàn với thực tế và sổ đỏ/sổ hồng. Địa chỉ phải bao gồm số nhà, tên đường, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố, và các chi tiết như tên khu dân cư nếu có. Trực tiếp đến xem nhà để xác nhận, tránh rủi ro giao dịch với tài sản không đúng hoặc không tồn tại. 

Tiếp theo, kiểm tra diện tích sử dụng thực tế so với thông tin trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn và giấy tờ pháp lý. Tự đo đạc các khu vực chính như phòng khách, phòng ngủ, bếp, hoặc nhờ chuyên gia hỗ trợ. Phân biệt rõ diện tích sàn và diện tích sử dụng để đảm bảo chi phí thuê tương xứng và không gian đáp ứng nhu cầu. 

Hiện trạng căn nhà cũng cần được đánh giá cẩn thận. Quan sát kết cấu (tường, trần, sàn, mái) và tiện ích (điện, nước, cống, internet) để phát hiện hư hỏng như nứt tường, thấm dột, hoặc vòi nước rò rỉ. Ghi chi tiết mọi vấn đề vào phụ lục hợp đồng thuê nhà nguyên căn, kèm ảnh hoặc video làm bằng chứng, và thỏa thuận rõ trách nhiệm sửa chữa với bên cho thuê. 

Cuối cùng, lập danh sách đầy đủ trang thiết bị đi kèm như máy lạnh, tủ lạnh, giường, tủ, cùng tình trạng hoạt động của chúng. Thử nghiệm từng thiết bị, ghi rõ số lượng, nhãn hiệu, và tình trạng (mới, cũ, hỏng) trong hợp đồng. Điều này giúp tránh trách nhiệm bồi thường cho thiết bị đã hỏng từ trước và đảm bảo minh bạch khi trả nhà. 

Thứ ba, thỏa thuận rõ ràng về giá và chi phí 

Việc thống nhất chi tiết các khoản này trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn không chỉ bảo vệ quyền lợi của cả hai bên mà còn đảm bảo quá trình thuê nhà diễn ra suôn sẻ, không phát sinh mâu thuẫn về tài chính. 

Trước hết, cần xác định cụ thể giá thuê hàng tháng, ghi rõ số tiền trong hợp đồng. Hai bên nên thảo luận và thống nhất liệu giá thuê có thể tăng trong thời gian thuê hay không. Nếu có, hợp đồng phải quy định mức tăng (theo phần trăm hoặc số tiền cố định) và thời điểm áp dụng (ví dụ: sau 12 tháng hoặc vào ngày cụ thể). Điều này giúp người thuê dự trù chi phí và tránh bất ngờ khi giá thuê thay đổi. 

Tiếp theo, cần làm rõ các khoản phí phát sinh để tránh tranh cãi về trách nhiệm chi trả. Liệt kê đầy đủ các chi phí như tiền điện, nước, internet, truyền hình cáp, phí quản lý khu dân cư (nếu có), phí vệ sinh, hoặc phí gửi xe. Thỏa thuận cụ thể bên nào chịu trách nhiệm thanh toán từng khoản và cách tính phí (theo đồng hồ riêng, hóa đơn thực tế, hay định mức).  

Ví dụ, tiền điện nước thường do người thuê chi trả dựa trên đồng hồ riêng, nhưng phí quản lý có thể do chủ nhà hoặc người thuê chịu tùy thỏa thuận. 

Cuối cùng, thống nhất phương thức thanh toán để đảm bảo giao dịch tài chính thuận tiện và minh bạch. Xác định hình thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản ngân hàng) và ngày thanh toán hàng tháng (ví dụ: trước ngày 5 mỗi tháng). Nếu thanh toán bằng chuyển khoản, hợp đồng thuê nhà nguyên căn cần ghi rõ thông tin tài khoản nhận tiền, bao gồm tên ngân hàng, số tài khoản, và tên chủ tài khoản. Thỏa thuận này giúp tránh trễ hạn thanh toán và tạo sự rõ ràng trong giao dịch tài chính. 

Thứ tư, xác định rõ thời hạn thuê trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Hợp đồng thuê nhà nguyên căn cần minh bạch về thời gian thuê, gia hạn, và chấm dứt hợp đồng không chỉ giúp các bên lập kế hoạch dài hạn mà còn giảm thiểu rủi ro tranh chấp pháp lý. Dưới đây là các khía cạnh cần làm rõ để đạt được sự đồng thuận và bảo vệ quyền lợi đôi bên. 

Đầu tiên, hợp đồng cần ghi rõ thời gian thuê, bao gồm ngày bắt đầu và ngày kết thúc chính xác (ví dụ: từ 01/06/2025 đến 31/05/2026). Điều này giúp cả hai bên nắm rõ thời điểm bắt đầu và kết thúc nghĩa vụ thuê.

Ngoài ra, cần thảo luận về khả năng gia hạn hợp đồng nếu người thuê có nhu cầu tiếp tục sử dụng nhà. Các điều kiện gia hạn, như thời hạn gia hạn (ví dụ: thêm 6 tháng hoặc 1 năm), thay đổi giá thuê (nếu có), và thời gian thông báo ý định gia hạn (ví dụ: trước 30 ngày), cần được nêu rõ trong hợp đồng để tránh mâu thuẫn. 

Tiếp theo, cần quy định điều kiện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, nội dung hợp đồng thuê nhà nguyên căn nên liệt kê các trường hợp cụ thể cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng, chẳng hạn: người thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn, chủ nhà không sửa chữa hư hỏng nghiêm trọng theo thỏa thuận, hoặc một bên có lý do chính đáng (như chuyển công tác, bán nhà). Mỗi trường hợp cần đi kèm điều khoản về thời gian thông báo trước (thường từ 30 đến 60 ngày) để bên còn lại có thời gian chuẩn bị. 

Cuối cùng, thỏa thuận về các khoản bồi thường trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là yếu tố quan trọng để đảm bảo công bằng. Ví dụ, nếu người thuê chấm dứt hợp đồng sớm mà không có lý do được quy định, họ có thể mất tiền cọc hoặc bồi thường một khoản tương đương 1-2 tháng tiền thuê. Ngược lại, nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng thỏa thuận, họ phải hoàn tiền cọc và bồi thường chi phí di dời cho người thuê. Các khoản bồi thường này cần được nêu rõ số tiền hoặc cách tính để tránh tranh cãi. 

Thứ năm, thỏa thuận về tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Tiền đặt cọc là một phần quan trọng trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn nói riêng và các loại hợp đồng thuê nhà nói chung. 

Trước hết, cần xác định số tiền đặt cọc và mục đích của nó. Số tiền đặt cọc thường tương đương 1-3 tháng tiền thuê, tùy thuộc vào thỏa thuận và giá trị căn nhà. Trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn phải nêu rõ số tiền cụ thể (ví dụ: 20.000.000 VNĐ) và mục đích sử dụng, chẳng hạn như đảm bảo người thuê thực hiện đúng các điều khoản hợp đồng, thanh toán tiền thuê đúng hạn, hoặc bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng tài sản.  

hợp đồng thuê nhà nguyên căn nên liệt kê cụ thể các tình huống dẫn đến việc người thuê bị mất tiền cọc, ví dụ: đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có lý do chính đáng (như vi phạm hợp đồng hoặc không thông báo trước theo quy định), gây hư hỏng nghiêm trọng cho căn nhà hoặc tài sản đi kèm (như làm vỡ cửa kính, hỏng máy lạnh do sử dụng sai cách), hoặc không thanh toán tiền thuê và các chi phí phát sinh đúng hạn. Mỗi trường hợp cần được mô tả rõ ràng để tránh tranh cãi về việc mất cọc, phạt cọc. 

Ngoài ra, hợp đồng nên quy định về hoàn trả tiền cọc khi hợp đồng kết thúc. Nếu người thuê thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, chủ nhà phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc (hoặc trừ đi các chi phí hợp lý đã thỏa thuận, như chi phí sửa chữa nhỏ). Thời gian hoàn cọc (thường trong vòng 7-15 ngày sau khi bàn giao nhà) và phương thức hoàn trả (tiền mặt hoặc chuyển khoản) cũng cần được ghi rõ để đảm bảo giao dịch suôn sẻ. 

Thứ sáu, quy định trách nhiệm của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn 

Trách nhiệm của người cho thuê tập trung vào việc cung cấp một căn nhà đạt tiêu chuẩn và hỗ trợ người thuê trong suốt thời gian thuê.  

Trước hết, chủ nhà phải đảm bảo căn nhà đủ điều kiện cho thuê, nghĩa là nhà không có tranh chấp pháp lý, an toàn về cấu trúc (không xuống cấp, không nguy hiểm), và có đầy đủ tiện ích cơ bản như điện, nước theo thỏa thuận.  

Thứ hai, chủ nhà chịu trách nhiệm sửa chữa lớn và bảo trì các hạng mục chính, chẳng hạn như sửa mái dột, khắc phục hệ thống điện chập, hoặc thay thế ống nước hỏng, trừ trường hợp hư hỏng do lỗi của người thuê.  

Cuối cùng, chủ nhà cần đảm bảo sự yên tĩnh cho người thuê, không tự ý can thiệp vào không gian sinh hoạt hoặc gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng hợp pháp của họ, trong khuôn khổ pháp luật. 

Trách nhiệm của người thuê xoay quanh việc sử dụng nhà đúng cách và thực hiện nghĩa vụ tài chính.  

Trước tiên, người thuê phải thanh toán tiền thuê và các chi phí phát sinh (điện, nước, internet, phí quản lý) đúng hạn theo phương thức đã thỏa thuận.  

Thứ hai, họ cần sử dụng nhà đúng mục đích đã cam kết (ví dụ: để ở, làm văn phòng, không kinh doanh trái phép), đồng thời giữ gìn vệ sinh và bảo quản tài sản như nội thất, thiết bị đi kèm. Người thuê cũng chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng nhỏ phát sinh từ quá trình sử dụng, như thay bóng đèn, sửa vòi nước rò rỉ, hoặc làm sạch vết bẩn trên tường.  

Cuối cùng, người thuê không được tự ý thay đổi kết cấu hoặc trang thiết bị của căn nhà (ví dụ: phá tường, lắp thêm cửa, thay máy lạnh) nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà, nhằm tránh gây thiệt hại hoặc làm giảm giá trị tài sản. 

Thứ bảy, lập phụ lục hợp đồng chi tiết cho hợp đồng thuê nhà nguyên căn

Phụ lục hợp đồng thuê nhà nguyên căn đóng vai trò quan trọng trong việc ghi nhận thông tin chi tiết về tình trạng căn nhà, tài sản đi kèm, và các chỉ số tiện ích tại thời điểm bàn giao. Một phụ lục rõ ràng, cụ thể giúp đảm bảo minh bạch, tránh tranh chấp về hư hỏng hoặc chi phí phát sinh, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả người thuê và chủ nhà. Dưới đây là các nội dung cần đưa vào các phụ lục hợp đồng thuê nhà nguyên căn để đạt được sự công bằng và rõ ràng. 

Mô tả chi tiết hiện trạng nhà là bước đầu tiên để xác định tình trạng ban đầu của căn nhà. Phụ lục cần ghi rõ tình trạng các hạng mục chính như tường (có vết nứt, bong tróc sơn hay không), sàn (gạch men, gỗ, có trầy xước không), trần (có thấm dột, mốc không), cửa (cửa chính, cửa sổ, khóa có hoạt động tốt không), và hệ thống điện nước (đèn, ổ cắm, vòi nước, bơm nước có vận hành ổn định không). Mọi hư hỏng hiện có, dù nhỏ, cần được liệt kê cụ thể, ví dụ: “vết nứt dài 20 cm trên tường phòng khách” hoặc “vòi nước phòng tắm rò rỉ nhẹ”. Để tăng tính thuyết phục, nên đính kèm hình ảnh hoặc video quay rõ các khu vực, lưu trữ dưới dạng tệp đính kèm và ký xác nhận bởi cả hai bên. 

Liệt kê tài sản và trang thiết bị giúp làm rõ các vật dụng đi kèm căn nhà, tránh tranh cãi về mất mát hoặc hư hỏng khi trả nhà. Phụ lục cần nêu chi tiết số lượng, chủng loại, nhãn hiệu (nếu có), và tình trạng của từng món, ví dụ: “02 máy lạnh Panasonic 1.5 HP, hoạt động tốt”, “01 tủ lạnh Samsung 300 lít, mới 80%”, hoặc “04 ghế gỗ, có vết trầy nhẹ”. Mỗi mục nên được kiểm tra thực tế (bật/tắt thiết bị, kiểm tra chức năng) và ghi nhận tình trạng chính xác. Nếu thiết bị không hoạt động, cần thỏa thuận sửa chữa hoặc loại khỏi danh sách trước khi giao kết hợp đồng và phụ lục hợp đồng thuê nhà nguyên căn. 

Chỉ số điện, nước ban đầu là yếu tố quan trọng để tính toán chi phí sử dụng thực tế. Tại thời điểm bàn giao nhà, hai bên cần cùng kiểm tra và ghi lại chỉ số công tơ điện (kWh) và đồng hồ nước (m³), ví dụ: “Công tơ điện: 1250 kWh; Đồng hồ nước: 15 m³”. Nên chụp ảnh công tơ và đồng hồ để làm bằng chứng, đính kèm vào phụ lục. Điều này giúp tránh tranh cãi về hóa đơn tiện ích sau này và đảm bảo người thuê chỉ trả cho phần tiêu thụ của mình. 

Thứ tám, đọc kỹ từng điều khoản hợp đồng thuê nhà nguyên căn trước khi ký 

Việc đọc và hiểu rõ từng điều khoản trong hợp đồng thuê nhà nguyên căn là bước quan trọng để đảm bảo bạn nắm bắt đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Một hợp đồng được soạn thảo kỹ lưỡng nhưng không được xem xét cẩn thận có thể dẫn đến hiểu lầm, tranh chấp hoặc thiệt hại tài chính. Do đó, dành thời gian phân tích từng điều khoản là cách bảo vệ bản thân trước các rủi ro pháp lý. 

Trước khi đặt bút ký, hãy đọc kỹ từng điều khoản, từ giá thuê, thời hạn, tiền cọc, đến trách nhiệm của các bên và điều kiện chấm dứt hợp đồng. Nếu bất kỳ điều khoản nào không rõ ràng hoặc khiến bạn không đồng ý, đừng ngần ngại đặt câu hỏi trực tiếp với chủ nhà hoặc yêu cầu chỉnh sửa. Ví dụ, nếu điều khoản về tăng giá thuê không nêu rõ thời điểm hoặc mức tăng, hãy đề nghị bổ sung chi tiết để tránh bất ngờ sau này. Sự rõ ràng ở giai đoạn này giúp ngăn ngừa mâu thuẫn trong tương lai. 

Để đảm bảo hợp đồng hợp pháp và công bằng, bạn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc người có kinh nghiệm về bất động sản, đặc biệt với các hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn. Họ có thể giúp phát hiện các điều khoản bất lợi, như phạt nặng khi chấm dứt hợp đồng sớm hoặc trách nhiệm sửa chữa không rõ ràng. Một hợp đồng được xem xét kỹ lưỡng không chỉ bảo vệ quyền lợi mà còn mang lại sự an tâm trong suốt thời gian thuê. 

Kết luận

Thuê nhà nguyên căn là giải pháp lý tưởng cho những ai tìm kiếm không gian sống hoặc làm việc riêng tư, linh hoạt, nhưng đi kèm với đó là những rủi ro nếu không chuẩn bị kỹ lưỡng. Từ việc xác minh tính pháp lý của bên cho thuê, kiểm tra hiện trạng căn nhà, đến thỏa thuận rõ ràng về giá cả, thời hạn, tiền cọc, và trách nhiệm của các bên, mỗi bước đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo một giao dịch minh bạch và an toàn. Việc lập phụ lục hợp đồng chi tiết, công chứng/chứng thực, và đọc kỹ từng điều khoản trước khi ký càng tăng cường sự bảo vệ quyền lợi cho cả người thuê và chủ nhà. Bằng cách cẩn trọng và tỉ mỉ ở mọi giai đoạn, bạn không chỉ tránh được các tranh chấp không đáng có mà còn tạo nền tảng cho một trải nghiệm thuê nhà suôn sẻ, thoải mái, đáp ứng tốt nhu cầu cá nhân hoặc công việc.

>> Xem thêm: Hướng dẫn thanh toán bằng VNPay 

Thông tin liên hệ 

Hopdongmau.net nhận cung cấp các mẫu hợp đồng, biểu mẫu theo từng doanh nghiệp, cá nhân trên toàn quốc theo yêu cầu. 

Nếu bạn cần bất kỳ hỗ trợ nào về mẫu hợp đồng, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau: 

Email: hotro@hopdongmau.net 

Điện thoại: (84) 28-6276 9900 

Hotline: 0918 88 79 28 (Hoàng Yến – Trợ lý)