Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà là một loại hợp đồng dân sự, theo đó, bên ủy quyền sẽ ủy quyền cho bên nhận ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà.

Để hợp đồng ủy quyền có hiệu lực thì hợp đồng ủy quyền đó phải tuân thủ quy định về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.[1]

Để giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan và đầy đủ nhất, HỢP ĐỒNG MẪU sẽ đồng hành cùng quý khách để làm rõ những vấn đề liên quan đến hợp đồng ủy quyền mua bán nhà.

Định nghĩa và đặc điểm của hợp đồng ủy quyền mua bán nhà

Định nghĩa

Để cung cấp cho khách hàng khái niệm về “hợp đồng ủy quyền mua bán nhà”, ta cùng làm rõ hai khái niệm sau:

Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền là việc một bên (“Bên được ủy quyền”) nhân danh một bên khác (“Bên ủy quyền”) thực hiện một hoặc một số công việc theo thỏa thuận của các bên vì quyền và lợi ích hợp pháp của Bên ủy quyền và Bên ủy quyền phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.[2]

Thứ hai, mua bán nhà được hiểu là việc chuyển giao quyền sở hữu nhà của bên bán cho bên mua theo đúng quy định của pháp luật.

Từ hai khái niệm được đề cập ở trên, ta có thể hiểu “hợp đồng ủy quyền mua bán nhà” là việc bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện một hoặc một số công việc theo thỏa thuận của các bên nhằm thiết lập, thực hiện và hoàn tất giao dịch mua bán nhà, và bên ủy quyền sẽ trả thù lao cho bên được ủy quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Đặc điểm

Hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán nhà là một loại hợp đồng dân sự, nên xét về bản chất thì hợp đồng ủy quyền mua bán nhà mang đầy đủ các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự.[3] Cụ thể:

Một là, Bên được ủy quyền sẽ nhân danh và vì lợi ích của Bên ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán nhà với bên thứ ba, và Bên được ủy quyền sẽ được hưởng thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Căn cứ theo Điều 652 BLDS năm 2015, Bên được ủy quyền sẽ thực hiện công việc nhân danh Bên ủy quyền và việc tạo lập giao dịch mua bán nhà giữa bên được ủy quyền và bên thứ ba (bên bán) sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với bên ủy quyền. Trong quan hệ với người thứ ba thì Bên được ủy quyền phải giới thiệu tư cách pháp lý của mình và báo cho người thứ ba những thông tin liên quan đến việc ủy quyền, cụ thể:

Những nội dung phải chứng minh của Bên được ủy quyền

Ngoài ra, Bên được ủy quyền không chỉ thực hiện công việc nhằm nhân danh Bên ủy quyền mà còn thực hiện công việc vì lợi ích của Bên ủy quyền.

Hai là, hợp đồng ủy quyền mua bán nhà luôn là hợp đồng song vụ. Theo đó, hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối ứng với nhau (consideration).[4] Hay nói cách khác, trong mối quan hệ giữa các bên trong hợp đồng song vụ thì quyền của người này tương ứng với nghĩa vụ của người kia và ngược lại.[5]

Ví dụ: Trong quan hệ ủy quyền, Bên được ủy quyền có quyền “Yêu cầu Bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền” [6] thì ở chiều ngược lại, Bên ủy quyền phải có nghĩa vụ “Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để Bên được ủy quyền thực hiện công việc” [7].

Quyền của Bên được ủy quyền tương ứng với nghĩa vụ của Bên ủy quyền

Ba là, Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà có thể là hợp đồng có đền bù hoặc không đền bù. Bởi, hợp đồng ủy quyền mua bán nhà là một loại hợp đồng dân sự như đã đề cập ở trên, nên có thể được phân ra hợp đồng có đền bù hoặc không có đền bù. Đối với hợp đồng có đền bù, các bên tham gia đều sẽ nhận được lợi ích vật chất tương ứng từ phía bên kia. Ngược lại, nếu chỉ một bên nhận được lợi ích vật chất thì gọi là hợp đồng không có đền bù.

Mục đích soạn thảo hợp đồng ủy quyền mua bán nhà

Đối với Bên ủy quyền, bởi nhiều lý do khác nhau mà họ không trực tiếp tham gia thực hiện các giao dịch mua bán nhà, vì vậy việc ủy quyền cho người khác/pháp nhân khác thực hiện công việc thay họ.

Còn Còn về phía Bên được ủy quyền, họ không chỉ thực hiện công việc nhằm nhân danh Bên ủy quyền mà còn thực hiện vì lợi ích của Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền sẽ được trả thù lao nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định, trừ trường hợp vì mục đích khác.

Mục đích soạn thảo hợp đồng của hai bên đối với hợp đồng ủy quyền mua bán nhà

Bởi mục đích soạn thảo hợp đồng của các bên là khác nhau. Chính vì thế, việc soạn thảo một hợp đồng với đầy đủ các nội dung, đồng thời lường trước được những rủi ro mà các bên có thể gặp phải sẽ giúp các bên giảm thiểu tối đa các thiệt hại mà họ phải đối diện.

Cách thức diễn ra giao dịch

Sau đây, HỢP ĐỒNG MẪU sẽ đưa ra diễn biến cụ thể của một giao dịch thông thường mà các bên có thể gặp phải, nhằm giúp khách hàng hình dung được sơ lược về một giao dịch đối với hợp đồng ủy quyền mua bán nhà sẽ được các bên thực hiện qua những bước nào, cụ thể:

Cách thức diễn ra giao dịch của hợp đồng ủy quyền mua bán nhà 

Đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch đối với mua bán nhà đất, thay vì được quy định ở Mục 13 về “Hợp đồng ủy quyền”, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định các tại khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

Các trường hợp chấm dứt việc đại diện theo ủy quyền

Bên cạnh những nội dung được thỏa thuận trong hợp đồng, các bên cần phải thiện chí, cùng nhau bàn bạc tìm cách giải quyết tốt nhất trên tinh thần hợp tác đôi bên cùng có lợi cũng như chia sẻ rủi ro. Trong trường hợp các bên không thể tìm được tiếng nói chung, có thể lựa chọn Tòa án/Trọng tài có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Cấu trúc cơ bản của hợp đồng ủy quyền mua bán nhà

Nhằm giúp quý khách hàng thuận tiện hơn trong việc giao kết hợp đồng, HỢP ĐỒNG MẪU sẽ đưa ra một số nội dung cơ bản cần thiết mà các bên có thể cân nhắc trong quá trình soạn thảo hợp đồng cho thuê lại lao động, bao gồm (nhưng không giới hạn) những điều sau:

• Cơ sở thiết lập hợp đồng ủy quyền mua bán nhà
• Định nghĩa và diễn giải
• Thông tin của Bên ủy quyền
• Thông tin của Bên được ủy quyền
• Thời hạn ủy quyền
• Chấm dứt hợp đồng
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng
• Bảo mật thông tin
• Phạm vị ủy quyền
• Ủy quyền lại
• Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền
• Giao lại cho Bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được (theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật)
• Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
• Thông báo
• Thù lao
• Cách thức/Phương thức trả thù lao
• Phương thức giải quyết tranh chấp
• Các điều khoản chung (bao gồm thỏa thuận về pháp luật áp dụng cho hợp đồng – pháp luật áp dụng cho thỏa thuận trọng tài, nếu các bên chọn trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp .v.v..)

Các lưu ý khác

Ngoài những thông tin đã được đề cập ở trên, HỢP ĐỒNG MẪU sẽ cung cấp thêm một số lưu ý hết sức đáng lưu tâm đối với khách hàng như sau:

Thứ nhất, đối tượng chính của hợp đồng là “công việc” chứ không phải là “nhà đất”, tuy nhiên trong quá trình giao kết hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch đối với việc mua bán nhà các bên cần xem xét cụ thể nhà đất đó có đủ điều kiện để tham gia giao dịch hay không.

Thứ hai, Vấn đề ngày xác lập việc ủy quyền thì hiện nay chưa có quy định rõ nên dẫn đến tình trạng có nhiều cách hiểu cũng như có nhiều cách áp dụng khác nhau. Vì vậy, cần xác định rõ ngày xác lập việc ủy quyền để xác định thời hạn của hợp đồng ủy quyền mua bán nhà.

Thứ ba, trong trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Thứ tư, hợp đồng ủy quyền là một loại giao dịch dân sự, có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, các bên nên thực hiện thỏa thuận bằng văn bản nhằm ghi lại thỏa thuận giữa các bên cũng như là cơ sở để các bên

Thứ năm, đối với việc công chứng. Các bên thực hiện công chứng theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng năm 2014. Với quy định trên cho thấy các nhà lập pháp đã tạo điều kiện thuận lợi cho Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền có thể giao kết hợp đồng ủy quyền để thực hiện giao dịch đối với việc mua bán nhà mà không cần hai bên phải có mặt cùng một lúc để giao kết hợp đồng ủy quyền.

Trên đây là toàn bộ nội dung về Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà, nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo thông tin được đề cập dưới đây để được tư vấn chi tiết.

Thông tin liên hệ

Hopdongmau.net nhận cung cấp các mẫu hợp đồng, biểu mẫu theo từng doanh nghiệp, cá nhân trên toàn quốc theo yêu cầu.

Nếu bạn cần bất kỳ hỗ trợ nào về mẫu hợp đồng lao động vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau:

Email: hotro@hopdongmau.net

Điện thoại: (84) 28-6276 9900

Hotline: 0916 545 618 (Luật sư Lê Thế Hùng)

Hoặc bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua địa chỉ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, TP. Thủ Đức,

Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: (84) 28-6276 9900

Website: CNC COUNSEL

Phụ trách 

Trịnh Minh An | Trợ lý luật sư

 

[1] Điều 117 BLDS năm 2015.

[2] Điều 562 BLDS năm 2015.

[3] Điều 117 BLDS năm 2015.

[4] Điều 402(1) BLDS năm 2015.

[5] Xem thêm: Nguyễn Thị Lan Hương (2008), “Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội, tr 11.

[6] Điều 566(1) BLDS năm 2015.

[7] Điều 567(1) BLDS năm 2015.