Hợp đồng Mua bán nhà chung cư

Định nghĩa hợp đồng mua bán nhà chung cư

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh[1].

Hợp đồng mua bán nhà chung cư là sự thỏa thuận về việc mua bán nhà chung cư giữa bên mua và bên bán dưới dạng văn bản. Tại đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở cũng như quyền sở hữu căn nhà đó sang cho bên mua. Đồng thời, bên mua phải tiến hành trả tiền, thanh toán cho bên bán theo đúng thời hạn, địa điểm, phương thức, tình trạng đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà chung cư

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà chung cư chính là căn nhà (hộ) chung cư cụ thể trong tòa nhà chung cư thuộc về một dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đã được nhà nước cấp phép.

Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.[2] Do đó, nhà chung cư là một loại bất động sản được Bộ luật Dân sự ghi nhận[3] mà không bị cấm hay hạn chế mua bán/ chuyển nhượng. Như vậy, khi các bên có nhu cầu thì có thể tự do giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Ngoài những đặc điểm chung của nhà ở thông thường, nhà chung cư và căn hộ chung cư còn mang những đặc điểm riêng biệt như:

Thứ nhất, nhà chung cư là loại hình nhà ở được xây dựng theo dự án. Theo đó, nhà chung cư là loại nhà có nhiều người sử dụng, người sử dụng ở đây có thể hiểu ở đây là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc người thuê căn hộ.

Thứ hai, chuyển nhượng nhà chung cư không gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên mua nhà chung cư – một dạng nhà ở có thời hạn[4] và không gắn liền với việc được chuyển nhượng hoàn toàn quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thông thường khác. Khác với quy định trươc đây của Luật đất đai 2013, thì Luật Đất đai 2024 không quy định thời hạn sử dụng là 30 năm, 50 năm mà thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính thời thời điểm nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phân hạng nhà chung cư

Việc phân hạng nhà chung cư (nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư để phục vụ tái định cư, nhà chung cư làm nhà ở công vụ) được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư trên cơ sở đề nghị của Chủ đầu tư hoặc chủ sỡ hữu nhà chung cư và do các tổ chác xã hội – nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở kinh doanh bất động sản ban hành các tiêu chí cụ thể và các tiêu chí bổ sung nếu có làm cơ sở để thực hiện xác định và phân hạng đối với từng nhà chung cư.[5]

Do đó, căn cứ vào nhu cầu sử dụng thực tế của người sử dụng và để góp phần tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ sở để phân biệt giá nhà chung cư khi tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, mua,… mà Chính Phủ đã phân hạng nhà chung cư thành các hạng nhà như sau[6]:

3 hạng nhà chung cư theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP

• Nhà chung cư hạng 1 phải đáp ứng các tiêu chí của nhà chung cư hạng 1 quy định tại Phụ lục XII ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
• Nhà chung cư hạng 2 phải đáp ứng các tiêu chí của nhà chung cư hạng 2 quy định tại Phụ lục XII ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
• Nhà chung cư hạng 3 phải đáp ứng các tiêu chí của nhà chung cư hạng 3 quy định tại Phụ lục XII ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Khác với Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD nhà chung cư được phân thành 03 hạng: hạng A, hạng B, hạng C thì từ 01/08/2024 Nghị định 95/2024/NĐ-CP ban hành và phân hạng nhà chung cư thành Nhà chung cư hạng 1, Nhà chung cư hạng 2, Nhà chung cư hạng 3.

Pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà chung cư

Về bản chất, Hợp đồng mua bán nhà chung cư là một hợp đồng mua bán tài sản, do đó, hợp đồng cần được giao kết dựa trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện của các bên và đồng thời cũng là một mối quan hệ dân sự. Vì vậy mà, hợp đồng mua bán nhà chung cư trước tiên sẽ được chịu sự điều chỉnh bởi pháp luật dân sự.

Bên cạnh đó, với đặc thù là hoạt động mua bán tài sản có giá trị nên hợp đồng mua bán nhà chung cư còn phải chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn.

Những lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà chung cư

Để quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư diễn ra một cách thuận lợi, các bên cần lưu ý một số vấn đề sau:

Các lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà chung cư

Thứ nhất, về vấn đề đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp của bên mua 

Trong quá trình thực hiện mua bán nhà chung cư bên mua cần được chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ có tính pháp lý liên quan đến nhà chung cư như: Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy đăng ký kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam[7], các quyết định liên quan đến phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư[8], các văn bản liên quan đến dự án nhà chung cư như quy hoạch dự án nhà chung cư.

Mặt khác, do đặc thù của loại hợp đồng này vì vậy mà hợp đồng mua bán nhà chung cư cũng cần phải ghi rõ các thông tin như phần diện tích thuộc quyền sỡ hữu chung, phần diện tích thuộc phần sỡ hữu riêng của chủ sỡ hữu nhà chung cư, khoản phí bảo trì, bảo dưỡng.

Thứ hai, về giá trị hợp đồng mua bán nhà chung cư và thuế

Tùy thuộc vào vị trí, diện tích, chất lượng, khu vực, giao thông xung quanh vị trí của căn hộ mà các bên có thể xác định được giá bán thực tế. Việc xác định giá bán nhà chung cư bằng một số tiền cụ thể giúp hai bên có thể đàm phán, thỏa thuận cũng như đưa ra sự lựa chọn phù hợp cho bản thân của các bên.

Mặt khác, nhà chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn nên trong quá trình giao dịch mua bán sẽ làm phát sinh thuế thu nhập (cá nhân, doanh nghiệp) đối với bên bán[9]. Bên mua sẽ không chịu khoản thuế này trong quá trình mua bán nhà chung cư.

Thứ ba, về phương thức thanh toán

Các bên cần có sự thảo thuận và thống nhất kỹ lưỡng với nhau về phương thức thanh toán cụ thể và được ghi chi tiết trong hợp đồng. Tùy thuộc vào từng loại hợp đồng mua bán nhà chung cư mà các bên có thể thỏa thuận trả tiền một lần hoặc nhiều lần (theo từng đợt thanh toán). Ngoài ra, các bên cũng cần phải thỏa thuận mốc thanh toán cụ thể để xác định nghĩa vụ trả tiền của bên mua và làm căn cứ để xử lý khi có tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Thứ tư, về thời hạn nhận và bàn giao nhà chung cư

Trong quá trình thỏa thuận về các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà chung cư các bên cần lưu ý điều khoản về giao nhận nhà chung cư. Vì việc chậm bàn giao nhà chung cư là một trong những tranh chấp phổ biến và rất dễ dàng tiếp cận khi đọc báo, các tài liệu về bất động sản. Bên bán chỉ được phép bàn giao nhà chung cư cho người mua khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng các công trình xây dựng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và việc nghiệm thu này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra và chấp thuận.[10] Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của đôi bên trong việc giao nhận nhà chung cư, các bên cần có sự thỏa thuận cụ thể, rõ ràng về thời gian nhận và bàn giao nhà trong hợp đồng, nhất là đối với loại hình nhà chung cư hình thành trong tương lai.

 

>>> Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 

>>> Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà mới nhất 2024

>>>Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Điều 2.3 Luật Nhà ở 2023

[2] Điều 2.3 Luật Nhà ở 2023

[3] Điều 107.1 Bộ Luật Dân sự 2015

[4] Điều 58 Luật Nhà ở 2023

[5] Điều 82 Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở

[6] Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở

[7] Điều 18 Luật Nhà ở 2023

[8] Điều 11.2 và Điều 40.1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

[9] Mục 5.4.b Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007; Điều 3.2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008

[10]Điều 123.2, Điều 124.1 Luật Xây dựng; Điều 14.1 Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định 06/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng

Sau khi tham khảo bài viết Hợp đồng Mua bán Nhà chung cư của Hợp Đồng Mẫu nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin được đề cập dưới đây để được tư vấn chi tiết.

Thông tin liên hệ

Hopdongmau.net nhận cung cấp các mẫu hợp đồng, biểu mẫu theo từng doanh nghiệp, cá nhân trên toàn quốc theo yêu cầu.

Nếu bạn cần bất kỳ hỗ trợ nào về mẫu hợp đồng lao động vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau:

Email: hotro@hopdongmau.net

Điện thoại: (84) 28-6276 9900

Hotline: 0916 545 618 (Luật sư Lê Thế Hùng)

Hoặc bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua địa chỉ sau:

CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM

Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, TP. Thủ Đức,

Hồ Chí Minh, Việt Nam

Điện thoại: (84) 28-6276 9900

Website: CNC COUNSEL

 Phụ trách

Bùi Thị Minh Phương | Trợ lí