Th5
Kỹ thuật soạn hợp đồng – Talkshow chuyên đềKỹ thuật soạn hợp đồng – Talkshow chuyên đề
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản được pháp luật Việt Nam ghi nhận[1], và đồng thời, đây cũng là đối tượng được kinh doanh tương đối phổ biến.
Tuy nhiên, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại bất động sản tương đối đặc biệt, bởi tại thời điểm diễn ra giao dịch, loại đối tượng này vẫn trong đang trong quá trình xây dựng, hay nói cách khác là chưa hoàn thành[2]. Chính vì vậy, các bên trong bất kỳ loại giao dịch nào liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai cũng cần nắm rõ các vấn đề pháp lý liên quan, nhằm đảm bảo giao dịch được diễn ra đúng với mục đích giao kết.
Bài viết sau đây của Hợp Đồng Mẫu sẽ cung cấp cho người đọc góc nhìn pháp lý về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai và một số vấn đề có thể phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng này.
ĐỊNH NGHĨA VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Định nghĩa của hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một loại tài sản, vì vậy, hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai nhìn chung cũng là một loại hợp đồng thuê tài sản.
Theo đó, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.[3]
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng mà tại đó, bên cho thuê sẽ giao nhà ở cho bên thuê sau khi nhà ở được hoàn thành, bên thuê sẽ sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định được thỏa thuận tại hợp đồng và trả tiền thuê nhà cho bên cho thuê.
Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Tuy nhiên, vì đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai như đã phân tích, loại hợp đồng này sẽ có một số điều kiện tương đối khác so với hợp đồng thuê nhà ở có sẵn.
Ví dụ, khác với các hợp đồng thuê nhà ở có sẵn, bên thuê trong giao dịch thuê nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không thể nhận bàn giao nhà ở ngay khi ký hợp đồng, hay nói cách khác, thời điểm bàn giao lúc này sẽ phụ thuộc vào một yếu tố khác – thời điểm hoàn thành việc thi công nhà ở.
Ngoài ra, các bên trong giao dịch thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng cần lưu ý về vấn đề ‘đối tượng’ của loại hợp đồng này. Cụ thể, nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành sẽ được chia thành 02 nhóm như sau[4]:
Nhóm 1: Phân loại theo cấu tạo nhà
Nhóm 2: Phân loại theo mục đích sử dụng
Tuy nhiên, không phải tất cả các loại nhà ở đều có thể trở thành đối tượng của giao dịch thuê. Cụ thể, đối với (i) nhà ở công vụ[5], (ii) nhà ở để phục vụ tái định cư[6] và (iii) nhà ở xã hội[7], mục đích xây dựng của các loại nhà ở này không nhằm để kinh doanh.
Do đó, những loại nhà ở có thể trở thành đối tượng của giao dịch thuê nhà ở hình thành trong tương lai sẽ bao gồm các loại nhà ở được xây dựng cho mục đích thương mại như sau[8]:
Như vậy, các bên có mong muốn giao kết hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý rằng không phải mọi loại nhà ở hình thành trong tương lai đều có thể trở thành đổi tượng của loại hợp đồng này. Đây chính là một lưu ý quan trọng nhằm đảm bảo rằng hợp đồng được giao kết sẽ không bị yêu cầu tuyên vô hiệu vì không thỏa các điều kiện theo quy định của pháp luật.
MỤC ĐÍCH SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Mong muốn của bên cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là có thể kinh doanh và thu được lợi từ loại tài sản này.
Còn dưới góc độ của bên thuê nhà ở hình thành trong tương lai, một số vấn đề mà chủ thể này quan tâm có thể là:
Thứ nhất, thông tin về tiến độ xây dựng. Đây là một trong những vấn đề quan trọng vì nó là một (trong các) điều kiện ảnh hưởng đến thời điểm bàn giao nhà ở cho bên thuê.
Thứ hai, thỏa thuận về tiền thuê sau khi nhà ở được hoàn thành và bàn giao.
Đối với nhà ở thương mại, pháp luật về nhà ở cho phép các bên ký hợp đồng cho thuê nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thu tiền trả trước của bên thuê[9]. Như vậy, việc thu trước tiền thuê không thuộc trường hợp bị cấm trong các giao dịch cho thuê nhà ở thương mại hình thành trong tương lai; tuy nhiên, các bên tham gia giao dịch cần đáp ứng các điều kiện mà pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định đối với loại đối tượng đặc biệt này.
Do đó, trong trường hợp bên cho thuê muốn đưa điều khoản này vào hợp đồng và bên thuê đồng ý, thì lúc này, vấn đề xử lý đối với tiền thuê sau khi bàn giao sẽ là một điều kiện mà bên thuê có thể cân nhắc đến. Cụ thể, sau khi nhận được nhà, tiền thuê đã đóng trước đó sẽ được cấn trừ như thế nào vào tiền thuê phải đóng bắt đầu từ thời điểm nhà bàn giao nhà ở.
Như vậy, để dung hòa lợi ích của các bên, hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai cần được soạn thảo một cách tỉ mỉ dựa trên việc đánh giá mong muốn của bên thuê và bên cho thuê trên cơ sở là quy định của pháp luật.
CÁCH THỨC DIỄN RA GIAO DỊCH
Một giao dịch thuê nhà ở hình thành trong tương lai có thể diễn ra theo nhiều khả năng. Việc liệt kê những gì có thể xảy ra sẽ giúp các bên trong việc xác định rõ những thông tin cần thiết trước khi tiến tới việc soạn thảo và ký kết. Sau đó, việc định hình cấu trúc của hợp đồng sẽ dễ dàng và nội dung trình bày trong hợp đồng sẽ đầy đủ và chi tiết hơn.
Dưới đây là 02 (hai) khả năng có thể xảy ra trong một giao dịch thuê nhà ở hình thành trong tương lai:
Khả năng 1:
Khả năng 2:
CẤU TRÚC CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Sau đây là một số nội dung mà các bên có thể cân nhắc trong quá trình soạn thảo hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai:
Điều 1 – Cơ sở thiết lập của hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 2 – Thông tin về đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 3 – Tiền thuê, Thời hạn thuê (có thể bao gồm điều khoản về việc Bên thuê đóng Tiền thuê trước khi Bên cho thuê bàn giao nhà ở)
Điều 4 – Tiền đặt cọc (bao gồm giá trị của Tiền đặt cọc và cách giải quyết Tiền đặt cọc trong một số trường hợp cụ thể, ví dụ: vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng).
Điều 5 – Sửa chữa, cải tạo đối tượng của hợp đồng
Điều 6 – Chuyển nhượng
Điều 7 – Phòng cháy chữa cháy
Điều 8 – Bất khả kháng
Điều 9 – Chấm dứt hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng
Điều 10 – Phương thức giải quyết tranh chấp
Điều 11 – Các điều khoản chung (bao gồm thỏa thuận về pháp luật áp dụng cho hợp đồng – pháp luật áp dụng cho thỏa thuận trọng tài, nếu các bên chọn trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp – thời điểm có hiệu lực của hợp đồng – etc.)
[1] Điều 3.19, Luật Nhà ở 2014; Điều 3.4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
[2] Điều 3.19, Luật Nhà ở 2014; Điều 3.4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
[3] Điều 472, Bộ luật dân sự 2015.
[4] Điều 3.2, 3.4, 3.5, 3.6, và 3.7 Luật Nhà ở 2014.
[5] Điều 3.5 Luật Nhà ở 2014.
[6] Điều 3.6 Luật Nhà ở 2014.
[7] Điều 3.7 Luật Nhà ở 2014.
[8] Điều 55.1 Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Điều 69.3 Luật Nhà ở 2014.
[9] Điều 69.3 Luật Nhà ở 2014.
Thông tin liên hệ
Hopdongmau.net nhận cung cấp các mẫu hợp đồng, biểu mẫu theo từng doanh nghiệp, cá nhân trên toàn quốc theo yêu cầu. Nếu bạn cần bất kỳ hỗ trợ nào về mẫu hợp đồng lao động vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email: hotro@hopdongmau.net hoặc điện thoại (84) 28-6276 9900. Hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi thông qua địa chỉ sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Địa chỉ: 28 Đại lộ Mai Chí Thọ, Phường An Phú, Tp. Thủ Đức, Hồ Chí Minh, Việt Nam
Điện thoại: (84) 28-6276 9900
Hot line: (84) 28-6276 9900
Email: hotro@hopdongmau.net
Phụ trách:
Luật sư Nguyễn Thị Kim Ngân | Luật sư Thành viên
Điện thoại: (84) 28-6276 9900
Email:
Và
Huỳnh Lê Thảo Trang | Cộng sự
Trịnh Minh An | Trợ lý
Điện thoại: (84) 28-6276 9900
Email: hotro@hopdongmau.net
Website: